Friköp.se

– Friköpa tomter och hus från bostadsrätt till egen fastighet

Vad är friköp?

Friköp av bostadsrätter kan enkelt beskrivas som en process där medlemmarna i en bostadsrättsförening - en småhusförening - köper sina hus som separata fastigheter av föreningen och därigenom blir ägare av fastigheterna (egna hem). I en bostadsrättsförening som endast består av småhus likvideras föreningen. I en förening med både småhus och flerbostadshus lever föreningen vidare efter friköpen. Friköp kan också beskrivas som en ombildning från bostadsrätt till äganderätt.

Varför friköp?

Friköp av bostadsrätter är ett ekonomiskt intressant alternativ för föreningar med villor, radhus och kedjehus. Genom att friköpa sitt hus tar man över lånen från bostadsrättsföreningen och kan därmed göra ett 30% ränteavdrag i deklarationen. Minskade administrativa kostnader hjälper också till att minska boendekostnaden. Det utvändiga underhållet av huset blir efter friköpet den enskilda fastighetsägarens ansvar.

Det ger ett av många efterfrågat eget inflytande över boendemiljön och det kan många gånger också leda till sänkta boendekostnader bl.a. genom utnyttjande av ROT-avdrag.

Målet med en friköpsprocess är alltså att bostadsrättshavarna ska äga det hus som de bor i idag. Det finns ofta ett avsevärt övervärde i småhuset när det innehas med äganderätt jämfört med bostadsrätt. Det blir därmed ett ekonomiskt fördelaktigt såväl för de som avser bo kvar under en längre period och för de som har planer på att flytta inom en snar framtid.

Informationsinsamling

När ett intresse för friköp uppkommer i en bostadsrättsförening finns först och främst ett behov av att samla in mer information. Eftersom ni har hittat hit till friköp.se har ni kommit en bit på vägen. Sedan gäller det att samla in information som är mer specifikt anpassad till den egna föreningen.

När vi arbetar med friköp så inleder vi processen med en förstudie där vi går igenom de grundläggande frågeställningarna såsom planutredning, föreningens ekonomi och värdering. Förstudien presenteras vanligtvis såväl i en skriftlig sammanställning som på ett informationsmöte för samtliga medlemmar i föreningen.

Efter att medlemmarna i föreningen har fattat ett beslut om likvidation på föreningsstämmor så tar avvecklingsfasen vid. Vi håller då i alla nödvändiga kontakter med lantmäteri, banker, värderingsmän, upprättar köpehandlingar och likviderar sedan föreningen.

Friköpsprocessen

1. Förstudie

Innan en förening går till beslut bör styrelsen ta fram ett beslutsunderlag. Det beslutsunderlaget ska innehålla:

Planutredning (tillåter planen avstyckningar eller krävs ytterligare åtgärder för att få avstycka).
Ekonomisk analys. Hur stor blir kostnaden för att friköpa och hur ser boendekostnaden ut efter friköpet? De vanligaste kostnaderna är lösen av föreningens lån, lantmäterikostnader, detaljplanekostnader, lagfartskostnader och likvidationskostnader.
Värdering av husen som bostadsrätter respektive småhus.
Analys av stadgar.
Boendekostnadsjämförelse. Hur påverkas boendekostnaderna per månad, i jämförelse med att bo i bostadsrätt respektive äganderätt?
Analys av eventuellt framtida behov av samfällighetsförening.
Informationsmöte med hela föreningen. Vid mötet går vi igenom friköpskalkylen för er förening. Medlemmarna får även möjlighet att ställa frågor.
Individuella möten och kalkyler. Vi tar fram individuella kalkyler för att beräkna skattekonsekvenser för föreningens medlemmar. Vi erbjuder även individuella möten för genomgång av kalkylen.

2. Beslut om friköp/likvidation

Beslut om frivillig likvidation kan fattas på en enda föreningsstämma om samtliga bostadsrättshavare i föreningen är överens. Alternativt kan beslutet tas på två föreningsstämmor (extra eller ordinarie) där det på den första stämman krävs enkel majoritet (minst 50 % av de röstande) och på den senare stämman krävs två tredjedelars majoritet av de röstande.

3. Likvidator tillsätts

Likvidatorn är exempelvis en fastighetsjurist från Jurideko Fastighetspartner och utses av Bolagsverket efter förslag från föreningen. Föreningens styrelse avgår i samband med stämmans beslut om likvidation. Styrelsen kommer ändå att jobba vidare parallellt med likvidatorn som arbetsgrupp. Formellt är det likvidatorn som ansvarar för föreningen. Den löpande förvaltningen fortsätter arbetsgruppen och föreningens ekonomiska förvaltare att arbeta med.

4. Ansökan om detaljplaneändring

I vissa fall måste detaljplanen ändras innan det är möjligt att göra en avstyckning av föreningens fastighet. I dessa fall är vi behjälpliga med att skicka in handlingar för detaljplaneändringen. Vi deltar även vid möten med kommunen tillsammans med arbetsgruppen från föreningen.

5. Ansökan om avstyckning

Många gånger krävs det en avstyckning av föreningens fastighet för att kunna genomföra ett friköp. I vissa fall behöver Lantmäteriet även bilda gemensamhetsanläggningar för att de framtida fastigheterna ska fungera. Vi är med och skickar in ansökan om avstyckning till Lantmäteriet. När Lantmäteriet sedan utser en handläggare påbörjas processen med avstyckningarna. Även där deltar vi på möten tillsammans med handläggaren och arbetsgruppen.

6. Ansökan om lån för medlemmarna

Många gånger oroar sig medlemmar för möjligheten att få bolån i samband med friköp. Vi hjälper till att handla upp lånen för de enskilda medlemmarna. Ofta kan man få en bättre ränta om lånen handlas upp gemensamt.

7. Försäljning bostadsrätter

För att kunna genomföra friköpet formellt korrekt behöver medlemmarna sälja sina bostadsrätter till föreningen. I samma ögonblick köper medlemmarna tillbaka sina bostäder som friköpta fastigheter, se nedan.

8. Köp av småhusfastighet

Medlemmarna köper tillbaka sina bostäder från föreningen, nu som småhus med äganderätt. Nu är medlemmarna fastighetsägare!

9. Deklaration

Föreningen skickar kontrolluppgifter avseende friköpet till Skatteverket. Medlemmarna deklarerar försäljningen året efter det att tillträdet skett.

10. Avslutande stämma

Efter att friköpet är genomfört ska likvidationen av bostadsrättsföreningen avslutas. Detta brukar ske 1-2 år efter tillträdet för att säkerställa att föreningen betalat alla skatter och fakturor. Då upprättas en så kallad slutredovisning och föreningen håller en stämma. Eventuell kvarvarande kassa i föreningen delas ut till medlemmarna.

Vanliga frågor och svar

Nedan återges några vanliga frågor som brukar komma upp i samband med en friköpsdiskussion. Har ni några andra frågor går det bra att kontakta oss, våra kontaktuppgifter finner ni nedan.

Hur mycket pengar kan jag spara?

Det är i många fall möjligt att sänka boendekostnaderna med ett par tusen kronor i månaden. Sänkningen beror till stor del på att det efter friköpet blir möjligt att dra av räntekostnaderna för din andel av föreningens lån. Dessutom kan man spara pengar genom minskade administrativa kostnader samt genom att själv göra arbete på huset eller göra ROT-avdrag om en hantverkare anlitas. Förutom de sänkta löpande kostnaderna kommer marknadsvärdet på småhuset efter friköpet med mycket stor sannolikhet klart överstiga bostadsrättens värde idag, andelen av föreningens lån och övriga kostnader för friköpet.
Får alla lån?

För de flesta bostadsrättshavare är det inga problem alls att få nya lån motsvarande sin andel av föreningens lån. Det beror på att boendekostnaden sjunker och marknadsvärdet stiger när friköpet genomförs. Om du har en inkomst så att du kan betala dina boendekostnader idag bör det inte vara några problem. Det är inget hinder att vara pensionär.
Vad händer om jag inte får lån?

I många fall går det att hitta möjligheter även om det första beskedet från banken är negativt. Annars går det bra att sälja bostadsrätten under hela friköpsprocessen. När alla känner till att bostadsrätten ska omvandlas till äganderätt ökar i princip värdet på bostadsrätten till den blivande småhusfastighetens värde minus andelen av föreningens lån.
Kan jag utnyttja ROT?

Ja, som småhusägare kan du få ROT-avdrag för arbeten såväl på utsidan som insidan av huset. Som bostadsrättshavare får du däremot bara ROT-avdrag för arbeten på insidan där du har underhållsansvar gentemot föreningen.
Vad händer med de gemensamma ytorna efter friköpet?

En småhusförening har ofta gemensamma markområden med exempelvis vägar, lekplats, miljöhus, garage och samlingsplats. Dessa områden blir en gemensamhetsanläggning för fastigheterna. Gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening där de nyblivna småhusägarna är medlemmar.

Vad är skillnaden mellan att bo i bostadsrätt och egen småhusfastighet?

Enkelt beskrivet så äger man inte sin bostadsrättslägenhet(småhus) utan man har endast en nyttjanderätt i form av en upplåten bostadsrätt. Detta innebär att man inte har full frihet att förfoga över huset utan måste exempelvis ha styrelsens medgivande vid större invändiga ombyggnader. Vad gäller marken som omger huset är den ofta inte ens upplåten med bostadsrätt utan det finns endast ett skötselansvar. Det finns inte heller någon rätt att göra förändringar på fasaden eftersom det ligger på föreningens underhållsansvar. Som fastighetsägare har man rätt att förfoga över hela huset och den mark som ingår i fastigheten. Vidare har man rätt att hyra ut och sälja sin fastighet utan något särskilt tillstånd eller krav på godkännande.
Hur stor blir fastighetsskatten?

Som småhusägare betalar du ett fast maxbelopp som för närvarande är 8 524 kronor per år. I det fall 0,75 procent av taxeringsvärdet ger en lägre avgift, ska du betala det beloppet i stället.
Hur mycket skattar jag på kapitalvinst (reavinst)?

Kapitalvinstskatten är 22 % av vinsten. Om kapitalvinsten efter avdrag för omkostnader exempelvis är 200 000 kronor blir kapitalvinstskatten därmed 44 000 kronor.
Hur stort är uppskovsbeloppet? Vad kostar det?

Det är möjligt att få uppskov från beskattning på en vinst upp till ett tak på 3 000 000 kronor. Den årliga skatten på bostadsuppskov, ofta kallad uppskovsränta, togs bort den 1 januari 2021. De nya reglerna gäller både gamla och nya bostadsuppskov från och med deklarationen som lämnas in 2022. Det kostar alltså ingenting att göra ett uppskov.