Välkommen till Friköp.se

Friköp.se beskriver hur medlemmar i bostadsrättsföreningar bestående helt eller delvis av småhus (villor, parhus, radhus) kan friköpa sina tomter och hus för att därefter äga sin egen fastighet.

 
 

Vad är friköp?

Friköp av bostadsrätter kan enkelt beskrivas som en process där medlemmarna i en bostadsrättsförening - en småhusförening - köper sina hus som separata fastigheter av föreningen och därigenom blir ägare av fastigheterna (egna hem). I en bostadsrättsförening som endast består av småhus likvideras föreningen. I en förening med både småhus och flerbostadshus lever föreningen vidare efter friköpen. Friköp kan också beskrivas som en ombildning från bostadsrätt till äganderätt.

Varför friköp?

Friköp av bostadsrätter är ett ekonomiskt intressant alternativ för föreningar med villor, radhus och kedjehus. Genom att friköpa sitt hus tar man över lånen från bostadsrättsföreningen och kan därmed göra ett 30% ränteavdrag i deklarationen. Minskade administrativa kostnader hjälper också till att minska boendekostnaden. Det utvändiga underhållet av huset blir efter friköpet den enskilda fastighetsägarens ansvar. Det ger ett av många efterfrågat eget inflytande över boendemiljön och det kan många gånger också leda till sänkta boendekostnader bl.a. genom utnyttjande av ROT-avdrag.
Målet med en friköpsprocess är alltså att bostadsrättshavarna ska äga det hus som de bor i idag. Det finns ofta ett avsevärt övervärde i småhuset när det innehas med äganderätt jämfört med bostadsrätt. Det blir därmed ett ekonomiskt fördelaktigt såväl för de som avser bo kvar under en längre period och för de som har planer på att flytta inom en snar framtid.

Informationsinsamling

När ett intresse för friköp uppkommer i en bostadsrättsförening finns först och främst ett behov av att samla in mer information. Eftersom ni har hittat hit till friköp.se har ni kommit en bit på vägen. Sedan gäller det att samla in information som är mer specifikt anpassad till den egna föreningen. När vi arbetar med friköp så inleder vi processen med en förstudie där vi går igenom de grundläggande frågeställningarna såsom planutredning, föreningens ekonomi och värdering. Förstudien presenteras vanligtvis såväl i en skriftlig sammanställning som på ett informationsmöte för samtliga medlemmar i föreningen.
Efter att medlemmarna i föreningen har fattat ett beslut om likvidation på föreningsstämmor så tar avvecklingsfasen vid. Vi håller då i alla nödvändiga kontakter med lantmäteri, banker, värderingsmän, upprättar köpehandlingar och likviderar sedan föreningen.

Friköpsprocessen

  1. Förstudie. Innan en förening går till beslut bör styrelsen ta fram ett beslutsunderlag. Det beslutsunderlaget ska bl.a. innehålla:
  • Planutredning (tillåter planen avstyckningar eller krävs ytterligare åtgärder för att få avstycka)
  • Ekonomisk analys. Hur stor blir kostnaden för att friköpa och hur ser boendekostnaden ut efter friköpet. De vanligaste kostnaderna är lösen av föreningens lån, lantmäterikostnader, detaljplanekostnader, lagfartskostnader och likvidationskostnader.
  • Värdering av husen som bostadsrätter respektive småhus med jämförande kalkyl.
  • Analys av stadgar.
  1. Beslut om friköp/likvidation. Beslut om frivillig likvidation kan fattas på en enda föreningsstämma om samtliga bostadsrättshavare i föreningen är överens. Alternativt kan beslutet tas på två föreningsstämmor (extra eller ordinarie) där det på den första stämman krävs enkel majoritet (minst 50 % av de röstande) och på den senare stämman krävs två tredjedelars majoritet av de röstande.
  2. Likvidator tillsätts. Likvidatorn är exempelvis en fastighetsjurist från Jurideko Fastighetspartner och utses av bolagsverket efter förslag från föreningen. Föreningens styrelse avgår i samband med stämmans beslut om likvidation. Styrelsen kommer ändå att jobba vidare parallellt med likvidatorn som arbetsgrupp. Formellt är det likvidatorn som ansvarar för föreningen.
  3. (Ansökan om detaljplaneändring. I vissa fall måste detaljplanen ändras innan avstyckningen)
  4. Ansökan om avstyckning, bildande av gemensamhetsanläggning/ar och eventuell samfällighetsförening.
  5. Ansökan om lån för medlemmarna. Vi hjälper till att handla upp lånen för de enskilda medlemmarna om ni så önskar. Ofta kan man få en bättre ränta om lånen handlas upp gemensamt.
  6. Försäljning bostadsrätter. Medlemmarna säljer sina bostadsrätter till föreningen
  7. Köp av småhusfastighet. Medlemmarna köper tillbaka sitt hus, nu som småhus med äganderätt.
  8. Fortsatt avveckling av brf. Avvecklingen av bostadsrättsföreningen fortsätter. Eventuell verksamhet för samfällighetsförening inleds. Viss utdelning till medlemmarna av eventuellt överskottl kan ske utan beskattning genom återbetalninga av avgifter uttagna under friköpsåret.
  9. Avslutande stämma. Slutlig utdelning och upplösning av föreningen.

Vanliga Frågor

Nedan återges några vanliga frågor som brukar komma upp i samband med en friköpsdiskussion. Har ni några andra frågor går det bra att kontakta oss, våra kontaktuppgifter finner ni nedan.

Hur mycket pengar kan jag spara?
Det är i många fall möjligt att sänka boendekostnaderna med ett par tusen kronor i månaden. Sänkningen beror till stor del på att det efter friköpet blir möjligt att dra av räntekostnaderna för din andel av föreningens lån. Dessutom kan man spara pengar genom minskade administrativa kostnader samt genom att själv göra arbete på huset eller göra ROT-avdrag om en hantverkare anlitas. Förutom de sänkta löpande kostnaderna kommer marknadsvärdet på småhuset efter friköpet med mycket stor sannolikhet klart överstiga bostadsrättens värde idag, andelen av föreningens lån och övriga kostnader för friköpet.
 
Får alla lån?
För de flesta bostadsrättshavare är det inga problem alls att få nya lån motsvarande sin andel av föreningens lån. Det beror på att boendekostnaden sjunker och marknadsvärdet stiger när friköpet genomförs. Om du har en inkomst så att du kan betala dina boendekostnader idag bör det inte vara några problem. Det är inget hinder att var pensionär.

Vad händer om jag inte får lån?
I många går det att hitta möjligheter även om det första beskedet från banken är negativt. Annars går det bra att sälja bostadsrätten under hela friköpsprocessen. När alla känner till att bostadsrätten ska omvandlas till äganderätt ökar i princip värdet på bostadsrätten till den blivande småhusfastighetens värde minus andelen av föreningens lån.
 
Kan jag utnyttja ROT?
Ja, som småhusägare kan du få ROT-avdrag för arbeten såväl på utsidan som insidan av huset. Som bostadsrättshavare får du däremot bara ROT-avdrag för arbeten på insidan där du har underhållsansvar gentemot föreningen.
 
Vad händer med de gemensamma ytorna efter friköpet?
En småhusförening har ofta gemensamma markområden med exempelvis vägar, lekplats, sophus, garage och samlingsplats. Dessa områden blir en gemensamhetsanläggning för fastigheterna. Gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening där de nyblivna småhusägarna är medlemmar.
 
Vad är skillnaden mellan att bo i bostadsrätt och egen småhusfastighet?

Enkelt beskrivet så äger man inte sin bostadsrättslägenhet(småhus) utan man har endast en nyttjanderätt i form av en upplåten bostadsrätt. Detta innebär att man inte har full frihet att förfoga över huset utan måste exempelvis ha styrelsens medgivande vid större invändiga ombyggnader. Vad gäller marken som omger huset är den ofta inte ens upplåten med bostadsrätt utan det finns endast ett skötselansvar. Det finns inte heller någon rätt att göra förändringar på fasaden eftersom det ligger på föreningens underhållsansvar. Som fastighetsägare har man rätt att förfoga över hela huset och den mark som ingår i fastigheten. Vidare har man rätt att hyra ut och sälja sin fastighet utan något särskilt tillstånd eller krav på godkännande.

 
Hur stor blir fastighetsskatten?
Som småhusägare betalar du ett fast maxbelopp som för närvarande är 6 362 kronor per år. I det fall 0,75 procent av taxeringsvärdet ger en lägre avgift, ska du betala det beloppet i stället.
 
Hur mycket skattar jag på kapitalvinst (reavinst)?
Kapitalvinstskatten är 22 % av vinsten. Om kapitalvinsten efter avdrag för omkostnader exempelvis är 200 000 kronor blir kapitalvinstskatten därmed 44 000 kronor.
 
Hur stort är uppskovsbeloppet? Vad kostar det?

Det är möjligt att få uppskov från beskattning på en vinst upp till 1 450 000 kronor. Kostnaden för uppskovet är en avgift på 0,5 % av det totala uppskovsbeloppet (kapitalvinsten). Om kapitalvinsten är 200 000 kronor innebär det alltså en årlig avgift för uppskovet på 1 000 kronor.

Kontakta oss

Vi har många års erfarenhet av friköp och träffar gärna styrelsen i er förening för en förutsättningslös diskussion om möjligheterna för ett friköp i just er bostadsrättsförening. Om ni sedan vill gå vidare är nästa steg att genomföra en förstudie. Vi har kontor i Malmö och Stockholm men hjälper gärna föreningar över hela landet. Ett alternativ till friköp som också leder till sänkta boendekostnader är att istället genomföra ett kapitaltillskott, mer information finns på www.kapitaltillskott.nu, mer information om Juridekos tjänster i övrigt finns på www.jurideko.se.

Johan Hagelqvist Magnus Löfgren
Fastighetsjurist Fastighetsjurist, Civilekonom
   
Tel: 08 - 12 456 035 Tel: 08 - 12 456 032

E-post: johan.hagelqvist@jurideko.se

 

E-post: magnus.lofgren@jurideko.se

 

Christina Fregne Pauline Berglund
Fastighetsjurist Civilingenjör/fastighetsekonom
   
Tel: 070 - 92 80 248 Tel: 070 - 787 57 62
E-post: christina.fregne@jurideko.se E-post: pauline.berglund@jurideko.se